解决中端投资痛点，“轻中端”能否抢占投资价值高地?
2022-11-04 15:08:32 来源：
近年来，国内中端酒店正面临着经营硬性成本攀升、物业门槛提高的困境，酒店市场也进入了结构化调整阶段。在这样的行业背景下，轻中端酒店是...
近年来，国内中端酒店正面临着经营硬性成本攀升、物业门槛提高的困境，酒店市场也进入了结构化调整阶段。在这样的行业背景下，“轻中端”酒店是否能够克服这些痛点，提供良好的投资模型?
目前，酒店行业正加速进入整合期，酒店产品的投资逻辑也在发生着根本性改变。
从投资端来看，一二线城市优质物业愈发稀缺，竞争日益激烈。投资人开始变得更加理性谨慎，追求投资性价比。
从消费端来看，消费降级但体验升级，消费者更追求高性价比的住宿体验，疫情为“轻中端”酒店打开了新的窗口期。
从政策端来看，未来中国的发展方向，一定是城镇化与乡村振兴的协同发力。国家经济的基本面，以及广阔的下沉市场，给“轻中端”酒店的生存与发展提供了良好的土壤。
在当前的市场环境下，传统中端酒店正面临着经营硬性成本攀升、物业门槛提高的困境。再加上疫情的冲击，在激烈市场竞争的锻造下，一批中端品牌“换挡降速”离开大众视野，另一批更有价值的中端品牌则脱颖而出。
近日，维也纳3好传来捷报，于近日在浙江省台州市签约了第1000个项目。据悉，去年底，该品牌完成了4.0版本的产品升级。今年，其借推广4.0版本产品，继续蓄力中端市场。如今不到一年的时间， 4.0版本已签约73家，开业6家。
那么，维也纳3好为何能够突围?其有着怎样的产品体系与投资模型?背后又蕴含着怎样的企业商业模式变革，以及投资人思维决策的革新?作为“轻中端”酒店领域的一面旗帜，维也纳3好的探索与实践能否切实解决当下中端酒店投资市场的痛点?
维也纳3好4.0 门楼
国内酒店市场进入结构化调整阶段，什么样的中端酒店值得投?
当下，国内酒店投资市场进入了“高端消费下沉、大众消费升级”的结构化调整阶段，虽然竞争趋于白热化，但国内中端酒店未来仍具有较强的投资潜能。但与此同时，也面临着优质物业稀缺、物业门槛走高、租金上涨、成本造价攀升等诸多问题。
而介于经济型酒店和中端酒店之间的轻中端酒店以更符合年轻客群消费特性的产品体系，在市场中突围。以维也纳3好为例：
品牌关键词“3好”指“好环保·好洁净·好健康”，是其产品理念“身在自然，亲近自然”的具象化体现。
据悉，在1993年至今30年的酒店服务过程中，维也纳3好通过分布于全国250+个大中城市的580+家已开业门店，不断实践、考察、尝试，深入探究消费者在不同阶段所需的健康生态，对健康环保有了逐渐深入的理解，并将这种认知结果融入在去年底最新推出的维也纳3好4.0产品中：
其一，在外观设计上，改古典优雅的环保自然风为简约时尚的北欧自然风，在门头、地毯、墙面、灯具、陈饰等多处添加绿叶、草坪、树纹、森林等元素，并配合使用清新自然的香薰、静谧悠然的背景音乐，为顾客打造仿若置身“维也纳森林”中的轻松闲逸氛围;
维也纳3好4.0走廊通道
其二，在酒店设施上，设置了无接触电梯按钮、负离子净化苔藓、3秒恒温热水、紫外线消毒、可视化空气净化系统、防尘螨保护罩等配套设施;
其三，在项目用材上，施工采用的乳胶漆、灯光、装饰材料、木纹地板、窗帘等所有选材，都遵循国际流行的健康环保要求。
维也纳3好4.0 客房
除此之外，维也纳3好酒店谨遵市场需求，转变过去“粗放型”健康理念，借助科技手段实现健康可视精细化。
为提升住客入住体验，满足疫后旅宿健康需求，结合加盟门店实际操作情况，维也纳3好酒店联合锦江全球创新中心(GIC)，从“纯净空气、纯净家具、纯净身体、纯净衣物”4大方面出发，共同打造研发“纯净客房”创新模块。
并且，为从源头保障旅居环境，空气质量，维也纳3好酒店将消费者的“健康”需求进行拆分，在细节、角落处不断优化装修选材，从而实现绿色环保体验最大化。
在用户至上的今天，酒店业的运营越来越聚焦于核心消费客群。而新生代年轻消费人群则成为各大酒店品牌产品迭代升级的集中发力点。酒店越来越热衷于“品牌年轻化”、更喜欢迎合年轻人做生意。
维也纳3好对健康环保的诠释可谓走在行业前列，并非做科技环保产品的简单叠加和噱头营销，而是基于消费者在不同阶段所需要的健康生态，做体系化的搭建。这也是维也纳3好酒店的价值护城河，迎合用户“健康出行”消费需求，为其提供能真正“安心住”的旅宿产品。
对于酒店投资而言，无论是新项目还是存量改造，其通过产品特色打造品牌效应，更容易实现相对健康的投资回报。
突破中端酒店成本线，“轻中端”进入投资人视野
就目前整体大环境而言，中端酒店想要获得更优质的投资回报，只寄望于内部设施升级或产品改善是远远不够的。如何通过模块化筹建模式，缩短工期、降低材料成本、运营成本，缓解投资者前期投入压力，缩短决策周期，为整体投资回报率提供助力才是根本。
这也是维也纳3好“轻中端”模式的核心优势所在。尤其是全新升级的4.0版本，具有健康且具备增长潜力的投资模型，高效适配投资需求。
“轻中端”定位，压低投资成本
维也纳系列，是国内中端酒店的“金字招牌”。但中端酒店要求物业位置佳、体量大、展示面良好……符合要求的物业租金太高，再加上高昂的装修、运营成本，投资回本压力较大。
在这样的行业背景下，维也纳3好开行业先河，提出“轻中端”概念：在物业、装修和选材上投入成本近似于经济型酒店，以较低的投入与运营成本，打造国内先行的环保健康主题轻中端酒店，帮助投资人实现投资回报的最大化。
最新的4.0版本，整体单房造价仅需6.95万元，客房专项造价仅需5.5万元，甚至低于一些经济型酒店的投入;与此同时，因共享“维也纳”系列品牌的市场号召力、品牌溢价能力和强运营能力，酒店客房均价却能达到200~380元。这对投资人来说，是较具有性价比的投资选择。
优化设计、设施，提升效率、降低开销
公区设置的集洗衣、健身、阅读等多种功能于一体的复合空间，在提高酒店面积利用率，使出房率提升约26%的同时，增加了酒店的非房收益。
维也纳3好4.0 洗衣、健身、阅读复合空间
对机电标准的分区设计、施工，能够长期、有效地降低能耗摊销。
高效智能化的自助设施和IT管理系统，能提升服务效率、解放人力，带来更高单人产出，最大程度降低人房比和管理成本。
装配式施工，保质提速
有些投资人因工期延误，导致开业时间延后，不仅多花了几十万租金、人工成本，还错过了不少重要的盈利节点。
而模块化设计、装配式施工，将困难的工作前置到设计、生产阶段，能够降低施工难度、在保证质量的前提下缩短筹建时间。
优化后的施工方式，能够让卫浴安装控制在出图后的30天内，提速100%;地面采用干法装配施工，能提速200%;墙面使用款式可选的预制快装板，能提速200%;软装采用可徒手安装的快速装配式，也能比传统方法提速150%。
综上所述，按照酒店投资的预期，以维也纳3好为代表的轻中端带来了一种“轻投入、高产出”的投资产品和模型。由于投资模型受到较多投资人认可，维也纳3好酒店不断扩张，目前已覆盖全国250+个城市，规模达到1000家。
掌握中端赛道话语权，维也纳3好具备哪些能力与优势?
后疫情时代，酒店入住率、现金流均面临着严峻挑战，整体的投资回报空间也正在逐步被压缩。酒店投资人更为理智谨慎，连锁酒店品牌的能力优势以及集团背书在此刻得以体现。
其一，产品迭代能力
1993年，维也纳系列酒店开创之初，就成为业内首个将退房时间延迟至下午2点的酒店品牌;1997年，又成为国内首推钟点房模式的酒店品牌;2003年，其首创专业级助眠系统，成为当年中高端酒店国内唯一获得专业认证的睡眠品牌;30年来，维也纳3好先后对产品进行了3次迭代。
这些主动革新的行为，都说明这是一个在实践中不断自省、优化，在变动的市场局势中具有强大的持续生存能力的酒店品牌。
其二，集团化运营能力
在维也纳系列酒店与全球第二大酒店集团“锦江国际集团”达成合作后，维也纳3好也在多方面得到了“头部集团+系列品牌”的双效加持和赋能。
其三，供应链整合能力
要以更低的经济与时间成本，获得更舒适的入住体验，撬动更好的投资预期，就必须从供应链的生产、流通、服务的各个环节入手，有效的压低成本、提升效率、改善体验，最终转化成扎实的营收增长。
酒店从筹建到经营，需要多种物资。若无中央集采平台支持，投资人不仅要面对传统物流配送效率低下、酒店仓储空间不足、采购人员资质不佳等困难，还要额外花费更多精力在供应商的甄选、对接、商谈上。
维也纳3好的优势在于，由锦江全球采购平台(GPP)为采购标准执行提供支持。据悉，该平台致力于为酒店投资人提供从筹建到运营全链条智能化、数字化、平台化的采购和供应链服务，目前已形成了较综合全面的六大产品服务体系和高效物流服务“G速达”，可从源头对效率提升起到巨大作用，降低边际成本的同时，提高经营利润。
维也纳3好4.0 大堂
4.0版本已开业门店，成绩如何?
目前，维也纳3好在日常运营、品质保障、收益管控等方面均有较好表现。借助专业化运营管理等优势，从品牌、区域到中台，给予加盟门店强力赋能，持续创造良好业绩，交付投资价值。
去年底，维也纳3好4.0版本已完成产品升级，截至现在已签约73家项目。其中6家已成功开业，分别位于北京、深圳、重庆、四川、湖北、福建等省市。
位于北京市东城区的维也纳3好酒店北京天坛珠市口地铁站旗舰店于今年7月底开业，8月出租率就达到96.2%，有22天满房，OCC最高达104%，最高卖价708元，比周边中端酒店高75元。OTA平台客评显示：酒店交通便利、早餐丰盛、干净卫生、性价比高、服务贴心。
维也纳3好酒店(北京天坛珠市口地铁站旗舰店)
除了这家门店，其他4.0门店也表现出不俗成绩：
位于广东肇庆的维也纳3好酒店肇庆鼎湖山站店，开业5天，OCC就达到了103.4%。酒店位于肇庆市鼎湖区广利镇创业路东16区，附近交通便利。OTA平台客评显示：酒店内外环境优美、舒适安静，性价比高。
位于甘孜藏族自治州康定市的维也纳3好酒店康定新都桥店，10月最高ADR达739元，整体营业ADR486元，RevPAR为422.2元。酒店位于“摄影天堂”康定市新都桥镇318国道旁，背靠大山，环境优美，不少自驾进藏的游客前来入住。客评显示：酒店服务态度热情、卫生条件好、设施齐全，且拾金不昧，主动联系退房后的客人返还遗漏的1000多元现金。
显然，市场是最好的试金石，具备高性价比投资模型的维也纳3好通过差异化、模块化、精细化的产品打造与运营管理，在满足新生代消费者旅居需求的同时，用品牌的力量赋能了投资价值。
写在最后
近年来，“轻中端”模式愈发受到投资人的关注，之所以对“轻中端”的投资前景看好，是因为“轻中端”本身符合年轻客群和投资人对于“性价比”的追求：
一方面，轻中端酒店通过改善目标客户核心关注的服务和设施，以较低的价格为商务出行和家庭出游提供性价比和舒适度相对较高的酒店产品和体验;
另一方面，对于投资人来说，作为中端酒店的入门级，轻中端酒店一次性总投入较低、运营成本可控、客户年龄结构更轻、房价更灵活和盈利模式迭代更快。在不确定的大环境下，投资的整体抗风险能力较强。
在产品体系、投资模型、集团平台的“三重加持”下，维也纳3好酒店走出了中端赛道精细切分的重要一步，为“轻中端”模式写下了全新的注解。其不断迭代的产品、独特的商业价值和优势，为新时期的酒店投资提供了全新的方法论。
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